Quantos metros deve ter um recuo? Qual altura é aceitável numa avenida? Quando um lote se torna pequeno demais? As respostas aparecem em tabelas e quadros, acompanhadas de siglas e valores tão precisos que parecem dispensar discussão. Mas precisão numérica não equivale a fundamentação pública.
Todo parâmetro urbanístico resolve uma disputa entre possibilidades. Reservar área não edificável pode favorecer iluminação, ventilação ou permeabilidade; pode também reduzir a quantidade de moradias viáveis em um terreno. Limitar alturas pode preservar uma paisagem valiosa ou impedir o melhor aproveitamento de infraestrutura já instalada. Exigir estacionamento facilita certos usos, mas ocupa espaço, custa dinheiro e interfere nas escolhas de mobilidade.
O número descreve um parâmetro técnico; sua escolha incorpora juízos públicos sobre quais benefícios proteger, quais custos aceitar e como distribuí-los.
O que exatamente queremos proteger?
É tentador tratar o índice herdado da legislação anterior como ponto de partida neutro. Se o município sempre exigiu determinado lote mínimo, por que mudar? A pergunta deveria ser invertida: por que mantê-lo, em que territórios e diante de quais evidências?
Critérios regulatórios não precisam nascer de uma fórmula universal. Devem nascer de problemas concretos. Onde há risco geotécnico, a segurança pode demandar restrições específicas. Onde existe infraestrutura de transporte e saneamento, outras soluções podem ser razoáveis. Onde há patrimônio cultural, a preservação exige uma leitura situada. A diversidade territorial não se resolve simplesmente substituindo uma tabela antiga por outra igualmente abstrata.
Essa reflexão vale também para o argumento econômico. Aumentar potencial construtivo pode ampliar oferta, mas não garante, isoladamente, preços menores ou moradia acessível. Importam a disponibilidade de terrenos, o financiamento, a estrutura do mercado, a infraestrutura, os mecanismos de captura da valorização e a implementação efetiva.
A transparência começa antes da audiência
Participação social sem alternativas explicitadas limita o debate. É difícil escolher entre propostas quando não se sabe qual consequência se espera de cada uma. Uma consulta sobre índices deveria vir acompanhada de hipóteses territorializadas: que formas urbanas seriam possíveis, que infraestrutura seria utilizada, quais riscos precisariam ser mitigados e que grupos tenderiam a receber os benefícios.
Não é preciso transformar cada audiência em seminário acadêmico. Diagramas, exemplos locais, simulações de implantação e indicadores simples podem tornar escolhas complexas inteligíveis. O rigor, aqui, é aliado da democracia: permite discutir razões em vez de apenas posições.
Há, naturalmente, valores que não cabem em planilhas. Paisagem, memória urbana, pertencimento e identidade local têm importância pública. Isso não os torna arbitrários; exige tornar explícitos os critérios de sua proteção.
Uma decisão que aceita ser examinada
O melhor parâmetro não é aquele cujo valor parece mais sofisticado, e sim o que responde de maneira defensável ao objetivo escolhido. Uma vez adotado, ele precisa ser observado em funcionamento. Quantos projetos consegue viabilizar? Que tipologias produz? Que exigências acrescenta? Existem resultados indesejados?
As cidades mudam. Não seria sinal de fraqueza institucional admitir que uma decisão tecnicamente fundamentada possa ser revista à luz de novas evidências. Fraqueza é esconder escolhas públicas sob a aparência de números incontestáveis.
Notas de fim
- BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Estatuto da Cidade. Brasília, DF: Presidência da República, 2001. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil03/leis/leis2001/l10257.htm.
- OCDE. *Recomendação do Conselho sobre política regulatória e governança*. Paris: OECD Publishing, 2012. DOI: https://doi.org/10.1787/9789264209084-pt.
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